Affitti brevi: cosa succede oltre il limite di appartamenti

Chi affitta più appartamenti con la formula degli affitti brevi deve prestare attenzione a un tema delicato: il superamento del numero massimo di unità immobiliari che consente di restare nel regime della cedolare secca. In assenza di altri documenti di prassi ufficiale, le uniche indicazioni disponibili arrivano dalle FAQ dell'Agenzia delle Entrate pubblicate nella sezione dedicata alle locazioni brevi della dichiarazione precompilata.

Il limite di unità immobiliari

Per l'anno d'imposta 2025 il limite è fissato a 4 appartamenti; dal 1° gennaio 2026 la soglia scende a 2. Le FAQ precisano che chi supera questo limite non può più tassare i proventi come locazione breve con cedolare: il reddito si qualifica infatti come reddito d'impresa.

La conseguenza pratica è rilevante anche sul piano dichiarativo: in questi casi non è più possibile utilizzare il modello 730, ma occorre presentare il modello Redditi Persone Fisiche.

Certificazioni degli intermediari e comproprietà

Un altro chiarimento riguarda le Certificazioni Uniche emesse dagli intermediari turistici — agenti immobiliari, property manager o piattaforme — intestate a un solo comproprietario. Le FAQ confermano che, in dichiarazione, è ammesso modificare il reddito certificato ripartendolo tra tutti i comproprietari dell'immobile.

Diverso il discorso per la ritenuta del 21% operata dall'intermediario. Anche se le FAQ non lo dicono in modo esplicito, la ripartizione della ritenuta tra i comproprietari non appare ammessa: l'imposta trattenuta resta collegata al comproprietario titolare dell'alloggio e intestatario della certificazione.

In sintesi

• Oltre il limite di appartamenti (4 nel 2025, 2 dal 2026) si esce dalla cedolare secca e il reddito diventa d'impresa.
• In tal caso serve il modello Redditi Persone Fisiche, non il 730.
• Il reddito certificato dagli intermediari può essere ripartito tra i comproprietari in dichiarazione.
• La ritenuta del 21%, invece, resta in capo al solo comproprietario titolare della certificazione.

Chi gestisce più immobili in locazione breve, o li possiede in comproprietà, farebbe bene a verificare per tempo la propria posizione in vista dei prossimi adempimenti dichiarativi, anche considerando l'abbassamento della soglia dal 2026.