Lavori condominiali: il fondo speciale va costituito subito

Una recente pronuncia del Tribunale di Napoli (sentenza n. 8993/2026) torna su un tema che riguarda da vicino amministratori di condominio e proprietari di immobili: la costituzione del fondo speciale per i lavori straordinari.

Secondo i giudici partenopei, il fondo previsto dall'articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile non può essere istituito in un momento successivo rispetto alla delibera che approva i lavori. Deve invece essere costituito contestualmente all'approvazione delle opere stesse.

Perché è una condizione di validità

Il Tribunale ha chiarito che questa contestualità non è un semplice adempimento formale, ma una vera e propria condizione di validità della delibera assembleare. In altre parole, se l'assemblea approva i lavori senza costituire nello stesso momento il fondo speciale, la delibera non è semplicemente irregolare: è affetta da un vizio che ne compromette la validità.

La decisione richiama precedenti orientamenti della Corte di Cassazione (sentenze n. 16953/2022 e n. 9388/2023), che avevano già affrontato la questione, confermando quindi un indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato.

La norma è imperativa: delibera nulla in caso di violazione

Un altro punto centrale della pronuncia riguarda la natura della norma: si tratta di una disposizione imperativa, che non lascia margini di discrezionalità all'assemblea condominiale.

Di conseguenza, se una delibera approva lavori straordinari senza costituire contemporaneamente il fondo speciale, questa delibera deve considerarsi radicalmente nulla, e non semplicemente annullabile. Questo orientamento era già stato espresso dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 10293/2021.

Cosa cambia in pratica

Per amministratori e condòmini, questa pronuncia rappresenta un richiamo importante alla correttezza procedurale nelle assemblee che deliberano lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni. Non basta approvare l'intervento: nella stessa delibera occorre prevedere e costituire il fondo speciale destinato a coprire le relative spese.

La nullità della delibera, essendo radicale, può avere conseguenze significative sulla validità di tutti gli atti successivi collegati ai lavori approvati, con potenziali ripercussioni pratiche ed economiche per l'intero condominio.