Affitto non registrato: quando la registrazione tardiva lo sana

Un contratto di locazione non registrato è nullo: lo stabilisce l'art. 1, c. 346 della L. 311/2004. La giurisprudenza, però, ha aperto una via d'uscita per chi rimedia in ritardo, con alcune importanti condizioni da conoscere sia per i proprietari sia per gli inquilini.

La sanatoria "per adempimento"

Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 23601/2017) hanno chiarito che la registrazione tardiva di un accordo scritto che indica il canone effettivamente pattuito determina una sanatoria del contratto con efficacia retroattiva, cioè valida fin dall'origine del rapporto (ex tunc).

Attenzione, però: resta insanabilmente nullo l'eventuale patto occulto con cui le parti hanno concordato un canone maggiorato rispetto a quello dichiarato. Quella parte dell'accordo non può essere recuperata in alcun modo.

I limiti fissati dalla Cassazione

Sentenze più recenti (Cassazione 26398/2022 e 8968/2023) hanno confermato l'effetto retroattivo della sanatoria, precisando però due limiti:

• il contratto sanato tardivamente non può prevalere su contratti registrati tempestivamente;
• la regolarizzazione non può fondare pretese su canoni maturati interamente prima della registrazione tardiva.

Il lato fiscale: la registrazione non basta

Un punto spesso sottovalutato: il ravvedimento relativo all'imposta di registro non sistema automaticamente la posizione fiscale complessiva. L'Irpef o la cedolare secca non versate sui canoni percepiti richiedono una regolarizzazione autonoma, con applicazione di interessi e sanzioni.

Chi registra tardivamente un contratto di affitto deve quindi valutare l'intera situazione fiscale, non solo l'aspetto della registrazione.

Possibili sviluppi

Per rendere il sistema più equilibrato, viene auspicata una modifica normativa che coordini l'art. 1, c. 346 della L. 311/2004 con l'art. 13 della L. 431/1998. L'idea è mantenere l'efficacia retroattiva del contratto a tutela dell'inquilino, subordinando però la risoluzione per morosità a un termine legale di pagamento (ad esempio 60 giorni) e attivando controlli automatici tra i dati RLI e le dichiarazioni fiscali.

In sintesi: la registrazione tardiva può salvare il contratto scritto con canone reale, ma non cancella gli obblighi fiscali sui redditi da locazione, che vanno regolarizzati separatamente.